TIPS JUAL BELI RUMAH YANG AMAN, SIMAK PANDUANNYA.

Kegiatan jual beli rumah adalah salah satu transaksi hukum paling krusial dalam kehidupan seseorang. Selain karena nilainya yang tinggi, prosesnya pun melibatkan banyak dokumen dan prosedur hukum yang harus dipenuhi, menurut Badan Pusat Statistik (BPS) jumlah keluarga yang menempati rumah milik sendiri sebanyak 54,44% (lima puluh empat koma empat puluh empat persen). Namun masih terdapat masyarakat yang melakukan transaksi jual beli rumah tanpa pemahaman yang cukup, sehingga rentan terhadap penipuan, sengketa, atau kerugian finansial. Konsultasikan kepada Master Corporate-ku untuk mendapatan tips dan tata cara aman jual beli rumah yang aman menurut hukum Indonesia, agar Anda dapat melakukan transaksi dengan tenang dan terjamin secara hukum.

Dasar Hukum Jual Beli Rumah di Indonesia

Jual beli rumah diatur dalam sejumlah peraturan perundang-undangan, antara lain:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/97).
4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021).
5. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertahanan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik Dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah (Permen ATR/BPN 03/2023).

Tata Cara Jual Beli Rumah yang Aman Menurut Hukum

1. Pemeriksaan Awal Dokumen dan Status Rumah

Sebelum sepakat membeli, periksa:

• Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), dan Sertifikat Hak lainnya. Pemeriksaan Sertifikat tersebut bertujuan untuk memastikan kepastian hukum atas tanah dan kepemilikan atas tanah, apakah tanah tersebut benar milik Penjual serta apakah tanah tersebut sedang dijaminkan kepada pihak ketiga dan/atau sedang dalam sengketa dan pemblokiran. Pengecekan juga dapat dilakukan dengan menanyakan langsung kepada Kantor Pertanahan/Badan Pertahanan Nasional (BPN).
• Status tanah dan bangunan: apakah bersengketa, dijaminkan, atau sedang diagunkan.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan rekening listrik/air.

2. Pastikan Identitas dan Kapasitas Penjual

Penjual harus:

• Pemilik sah yang namanya tertera di sertifikat dan disesuaikan dengan Kartu Identitas Penduduk (KTP) Penjual.
• Jika menjual melalui kuasa, harus ada surat kuasa khusus yang dibuat di depan Notaris.

3. Buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) (Opsional)

Sesuai dengan Pasal 22A PP 12/2021, system PPJB dilakukan dalam tahap pemasaran, yaitu dalam tahap pembangunan pada Rumah Tunggal (landed house) dan sebelum proses pembangunan pada Rumah Susun.

• Buat PPJB di hadapan notaris agar punya kekuatan hukum.
• Sertakan ketentuan tentang uang muka, jadwal pelunasan, dan penalti bila wanprestasi.

4. Pembuatan dan Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

• Dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan Pasal 37 PP 24/97 Jo. Pasal 25 Permen ART/BPN 03/2023 bahwa Permohonan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah yang salah satunya merupakan izin pemindahan hak atau peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan dan dilakukan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT.
• Syarat dokumen: 
  • Untuk Penjual : Fotokopi KTP, fotokopi Kartu Keluarga, fotokopi NPWP, Sertifikat Tanah asli, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti bayar pajak, dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
  • Untuk Pembeli : Fotokopi KTP, fotokopi Kartu Keluarga, fotokopi NPWP.
  • Jika sudah menikah, lampirkan fotokopi Akta Nikah dan Perjanjian Kawin (jika ada). Proses penandatanganan AJB wajib melibatkan suami/isteri sebagai tanda persetujuannya. Dalam hal terdapat Perjanjian Kawin yang di dalamnya menentukan tentang pemisahan harta perkawinan dimana harta yang diperoleh suami/isteri berada di bawah kekuasaan masing-masing pihak yang memperolehnya, maka tidak diperlukan persetujuan dari pasangan pada saat ingin menjual propertinya.
• AJB ditandatangani oleh pembeli dan penjual di depan PPAT sebagai bukti sah transaksi dan pengalihan hak atas tanah.

5. Pelunasan Pajak

• Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
• Pembeli membayar BPHTB sebesar 5% dari nilai transaksi.

6. Proses Balik Nama Sertifikat

• Setelah AJB ditandatangani, PPAT akan mengajukan balik nama ke BPN setempat.

7. Serah Terima Rumah

• Lakukan berita acara serah terima fisik rumah, kunci, meteran listrik/air, dan dokumen penting lainnya.
• Pastikan tidak ada tunggakan tagihan.

INFORMASI TAMBAHAN

Pemberlakuan Sertifikat Elektronik sesuai dengan Pasal 3 ayat (2) huruf b Permen ART/BPN 03/2023 yang menyatakan bahawa :

“ Sistem Elektronik diterapkan untuk kegiatan : b. pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah; “

Pemeliharaan tanah yang dimaksud adalah dalam hal terjadi perubahan data fisik dan/atau data yuridis pada hak atas tanah, yang salah satunya adalah perubahan/pengalihan kepemilikan atau hak atas tanah dengan cara jual-beli. Sehingga dapat disimpulkan bahwa saat ini sudah berlaku Sertifikat Tanah berbentuk elektronik.

Jual beli rumah bukan hanya sekadar transaksi ekonomi, tapi juga ikatan hukum yang membutuhkan ketelitian dan kepatuhan terhadap aturan. Pastikan selalu melibatkan professional, jangan ragu untuk menghubungi dan berkonsultasi dengan Master Corporate-ku, anda akan mendapatkan panduan tentang tata cara yang sah dan aman dalam pelaksanaan jual-beli agar anda dapat terhindar dari risiko hukum yang tidak diinginkan.